شركات تطوير عقاري مصرية ترفع شعارا: “أهلا وسهلا بالمتعثرين”!

تغيرت مستهدفات بعض شركات التطوير العقاري المصرية، إذ أصبحت تفضل تعثر عملائها عن سداد أقساط وحدات المشروعات التي اشتروها قبل أكثر من عامين ولم يتسلموها بعد.لم تعد تنتظر الشركات أن يجمع العميل المتعثر أقساطه ولا تفاوضه على جدولتها، بل صار شعارها “مرحبا وأهلا بالمتعثرين”.أصبحت الشركات تراقب عقود عملائها الذين تأخروا عن سداد أحد الأقساط لتفسخ العقد وترد للعميل أمواله.مصر تستقبل بين 3 و4 شحنات غاز مسال خلال أسبوعينأخبار

حصريةمصر تستقبل بين 3 و4 شحنات غاز مسال خلال أسبوعينبعد تحرير سعر الصرف أكثر من مرة وارتفاع معدلات التضخم وتكلفة الإنشاءات، أصبح بيع الوحدات وفق السعر المتفق عليه في العقود يمثل خسارة للمطورين، لكن المشترين أيضا في مأزق.تنص عقود بيع الواحدات على التزام مشترى الوحدة العقارية بسداد نسبة تتراوح بين 10 و12% من قيمة الوحدة حال

التعثر وإعادة الوحدة للشركة.وقال فارس سعيد إنه اشترى وحدة تجارية “محل” من إحدى شركات التطوير العقاري في العاصمة الإدارية الجديدة ولكنه تعثر في سداد الأقساط خاصة بعد ارتفاع تكاليف المعيشة وزيادة أسعار السلع الأساسية فقرر فسخ التعاقد مع الشركة، لكنه سيخسر 10% من إجمالي قيمة الوحدة وليس من إجمالي ما دفعه ما يعني خسارة جزء كبير من المدفوع على الرغم من أن هدف الشراء من البداية تأجير المحل لضمان عوائد متكررة من الاستثمار في

العقار.وأضاف سعيد لـ”العربية Business”:”تفاوضت مع الشركة كثيرا على إعادة الوحدة والتنازل عن بند خصم 10% من قيمتها لأن المطور في هذه الحالة يستفيد من فارق سعرها خاصة إذا تم بيعها بسعر السوق حاليا لكن الشركة رفضت، بل سيتم إعادة مستحقاتي على أقساط ودفعات بنفس المدة التي دفعتها بها وهي خسارة أكبر لي”.فوائد فسح العقودوقال

الرئيس التنفيذي لإحدى شركات التطوير العقاري الكبرى – طلب عدم ذكر اسمه – إن من حق المطور فسخ التعاقد إذا تعثر العميل في سداد أقساطه أو دفعاته وتجاوز مدة السماح المنصوص عليها في العقد، كما يحق للمطور إعادة بيع الوحدة لعميل آخر بأسعار السوق الحالية.وأضاف لـ”العربية Business”: “على الرغم من أن نسبة التعثر الحالية لدى عملاء الشركة لا تختلف كثيرا عن العام الماضي والتى تتراوح ما بين 1 و2% من إجمالي العملاء، فإننا لا نهتم بنسبة أو حجم المتعثرين في مشروعاتنا، حيث يتم إعادة بيع الوحدات فور فسخ التعاقد بأسعار أعلى، مما يزيد من إيرادات الشركة، أو تضاف إلى محفظة الوحدات الجاهزة للطرح لبيعها في حالة ارتفاع الأسعار بشكل كبير”.كما أفاد مطور عقاري آخر يعمل في العاصمة الإدارية الجديدة أن شركته لا تشعر بالقلق بشأن العملاء المتعثرين لديها، ولا تسعى لتقديم حلول تمويلية لهم، لأنها تعتبر أن فسخ التعاقد هو في مصلحتها لأنه باع الوحدات في الطرح الأول بأسعار منخفضة، حيث بلغ سعر المتر السكني وقتها 13 ألف جنيه، في حين تجاوز السعر حالياً 40 ألف جنيه.وأضاف لـ “العربية Business”: “نرحب بالمتعثرين، خاصة في المشروعات

الأولى التي طرحناها، ولا يوجد لدينا طرح جديد لها، نحن نتساهل بشكل كبير في رد مستحقاتهم، سواء من خلال تقصير مدة رد المستحقات لتكون أقل من الفترة التي سددوا خلالها، أو من خلال رد كامل المبلغ المدفوع دون فرض غرامات أو مصاريف إدارية، كما نعمل على رد المستحقات بشكل فوري دون جدولتها بنفس مدة الأقساط التي دفعها العملاء”.المتعثر

يضطر إلى إعادة البيعوقال الرئيس التنفيذي لشركة سيراك للتطوير العقاري كريم مأمون لـ”العربية Business” إن بعض العملاء المتعثرين يفضلون التنازل عن وحداتهم للشركة مع خصم نحو 10% من القيمة الإجمالية للوحدة كمصاريف إدارية، في حين يلجأ البعض الآخر لإعادة بيع وحداتهم لعملاء جدد مقابل مبلغ أعلى من المدفوع فعلياً، بشرط عدم تجاوز فترة استحقاق الأقساط.كما أن بعض العملاء يفضلون إعادة بيع وحداتهم لعملاء آخرين قبل موعد استحقاق الأقساط دون رفع السعر، لتجنب خسارة جزء من أمواله التي سددها بحسب مأمون.أضاف أن بعض الشركات تفرض شروطاً تمنع إعادة بيع الوحدة قبل مرور فترة معينة من سداد الأقساط، وتختلف هذه الفترة من شركة إلى أخرى، كما يحق للمطور فسخ التعاقد إذا تأخر العميل عن دفع أقساطه أو تجاوز المدة المسموح بها في العقد.وأشار إلى أن نسبة ليست قليلة من هؤلاء المطورين لا يلتزمون بجداول التنفيذ والإنشاءات، مما يؤدي إلى التعسف مع عملائهم.كيف يتضرر المطور؟وفقاً لمأمون، فإن تعثر العملاء في سداد أقساط

الوحدات العقارية له تأثيرات متعددة على الشركات العقارية في مصر، تتضمن جوانب إيجابية وسلبية.من بين الآثار السلبية،

تأثر دورة رأس مال الشركة وحجم مبيعاتها، لا سيما فيما يتعلق بإجمالي حسابات الأقساط التي تتلقاها الشركة من عملائها سنوياً. كما أن إعادة بيع الوحدات، خصوصاً إذا كان العدد كبيراً، قد يستغرق وقتاً أطول في ظل انخفاض القوة الشرائية وتباطؤ السوق.وأشار مأمون إلى أن الشركات العقارية يجب أن تتحسب لمثل هذه الظروف بوجود ملاءة مالية قوية تتيح لها الاستمرار في تنفيذ المشاريع حتى في حال تعثر عدد كبير من عملائها، موضحا أن نسبة تعثر العملاء في السداد قد زادت بشكل ملحوظ مقارنة بالعام الماضي.بينما يرى كريم عابدين، رئيس القطاع التجاري بشركة هوم تاون للتطوير العقاري، أن العملاء

أصبحوا أكثر حرصاً على عدم فسخ التعاقدات بسبب الظروف الاقتصادية والنقدية الحالية، ويعود ذلك إلى الارتفاع الكبير في أسعار الوحدات العقارية، التي قد تكون قد تضاعفت مرتين أو ثلاث مرات في حين أن إجمالي ما دفعه قد يصل 30 أو 50%

من قيمة الوحدة، وبالتالي يصبح من الصعب على العميل شراء وحدة جديدة بنفس مبلغ المقدم أو قيمة ما دفعه سابقاً.على سبيل المثال، وصل سعر المتر التجاري في مشاريع الشركة بالعاصمة الإدارية إلى ما بين 270 و350 ألف جنيه، مقارنة بنحو 180 إلى 230 ألف جنيه خلال العام الماضي، بزيادة تجاوزت 50%.وكان من المتعارف عليه سابقا أن بعض الشركات تتجه لإعادة جدولة الأقساط أو تأجيلها مع فرض فائدة قليلة أو تقديم تسهيلات في السداد كحلول مؤقتة لدعم العملاء المتعثرين، وذلك في محاولة للحفاظ على استمرارية أعمالهم وتقليل الخسائر، ولكن مؤخرا أصبحت أغلب الشركات تفضل فسخ التعاقد مباشرة مع العميل، بحسب محمد الليثي خبير تطوير المبيعات.وأوضح الليثي لـ”العربية Business” أنه على الرغم من تأخر

المطورين في التنفيذ بما يتجاوز مدة السماح المنصوص عليها في العقد، فإن ذلك لا يُعفي العملاء خطأ التأخر في سداد الأقساط أو الدفعات.وذكر أن بعض الشركات تدرج بندًا في العقد “ضمان حق امتياز البائع” ينص على فترة سماح للمطور تصل

إلى 6 أشهر، مع تحديد أن التأخير قد يكون بسبب قوة قهرية أو ظروف خارجة عن إرادة الشركة، في هذه الحالة، يحق للعميل استرداد مستحقاته بشرط أن يكون قد سدد كامل الأقساط المستحقة في مواعيدها المحددة، بالإضافة إلى دفعة وديعة الصيانة وكافة الالتزامات المسبقة للتسليم.كما وضعت بعض الشركات شروطًا جزائية في حالة تجاوزتها فترة السماح

المنصوص عليها في العقد للتسلم. من بين هذه الشروط، سداد كامل مستحقات العميل مضافاً إليها 15% كشرط جزائي، بينما تلتزم بعض الشركات بسداد 0.05% من إجمالي المدفوع من العميل عن كل شهر تأخير بعد فترة السماح المحددة في العقد، بحسب الليثي.التمويل العقاري هل يكون حلا؟يرى محمد سمير، خبير التمويل العقاري والرئيس التنفيذي لشركة

إيليت للاستثمار والتطوير العقاري، العميل قد يخسر قيمة ما دفعه بسبب المصاريف الإدارية المتعلقة بفسخ التعاقد، كما أن المبالغ المدفوعة قد لا تكفي لشراء عقار بنفس المميزات حالياً،ومع ذلك، إذا كان العميل تحت مظلة التمويل العقاري، تقوم شركات التمويل بإعادة جدولة الأقساط من خلال تمديد فترة التمويل أو تقليل قيمة القسط، مما يضمن استردادها مبلغ

التمويل والأرباح، ويتيح للعميل الحصول على وحدته دون الحاجة للتنازل عنها.وأشار سمير، لـ”العربية Business”، إلى أنه في حالة عدم قدرة العميل على سداد أي قيمة من الأقساط، يمكنه اللجوء إلى شركات التمويل العقاري التي تدفع مستحقات المطور نيابة عنه وتعيد بيع الوحدة بسعر السوق الحالي، مما يوفر فرق السعر كربح للعميل، بينما تستعيد شركة التمويل

مستحقاتها وفوائدها بشرط أن يكون ذلك خلال فترة السماح للعميل المتعثر في السداد.ويعتقد سمير أن أحد الحلول الرئيسية لتقليل تأخر السداد هو اعتماد منظومة التمويل العقاري في جميع مبيعات الوحدات، بالإضافة إلى سن تشريع أو تشكيل هيئة خاصة بالعقار في مصر لتوحيد نماذج العقود، حيث إن كل شركة حالياً تصيغ عقودها بما يتوافق مع مصالحها الخاصة.